این متن شامل 54 صفحه می باشد 

وضعيت حقوقي معاملات معارض با قرار داد تعهد به فروش عين معين »

« حسين اعظمي : دانشجوي کار شناسي ارشد حقوق خصوصي ، دانشگاه شهيد بهشتي :

چکيده :

تعهد به انتقال مالکيت ، که امروزه بيشتر در قالب قولنامه مشاهده مي شود ، يکي از قرار داد هايي است ، که علي رغم اختلاف نظر راجع به نفوذ و لزوم آن در فقه در حقوق موضوعه به عنوان يک قرار داد نا مه معين پذيرفته شده است ، لذا بايد ابعاد مختلف آن مورد بررسي قرار گيرد ، ازجمله مواردي که از لحاظ آماري هم پرونده هاي زيادي را در محاکم کشور بخود اختصاص داده ، مبحث معاملات معارض با اين

قرار داد و وضعيت حقوقي آنها ست . درخصوص صحت يا بطان يا عدم نفوذ و .... اين معاملات اختلاف نظرهاي قابل توجهي وجود دارد ، بررسي نظرهاي مختلف در نظامهاي حقوقي ديگر کشورها و آرا حقوق دانان و فقهاي اماميه ، مجموعا ٌ پنج نظريه را نمايان مي سازد که در اين نوشتار برآييم تا بررسي تحليلي نظرات مذکور به ارزيابي آنها بپردازيم نتيجه اين بحث ارائه راه حلي است که هم جانب رعايت نظم و ثبات معاملاتي را در نظر گرفته و هم با مباني پذيرفته شده و در سيستم حقوقي ايران مي تواند در راستاي اعمال ماده 3 ق . آ . د. م. و اصول 166 و 167 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران در پرونده ها ي مربوط مورد استفاده قرار گيرد .

کليد واژگان : تعهد به فروش عين معين – قولنامه – تعهد به بيع – معاملات معارض

قاعده لزوم – حق عيني – تحليل اراده طرفين .

طرح بحث :

در روابط اجتماعي و اقتصادي ، انجام معاملات يکي از ضروريات زندگي محسوب مي شود و از آغاز زندگي مدني بشر ، داد و ستد يکي از طرق عمده رفع نياز هاي بشري بوده است در آن اثتا خريد و فروش علاوه بر رفع نيازهاي شخصي ، جنبي تجاري به خود گرفت و يکي از طرق عمده تحصيل سود گرديد .

از نقطه نظر تجاري ، آنچه اهميت اصلي و اساسي دارد ، بدست آوردن سود است و موضوع معامله في نفسه داراي مطلوبيت نيست با اين حا ل ممکنست متعاملين قصد

معامله عين معيني را داشته با شند و در واقع موضوع معين معامله برايشان مطلوبيت

داشته باشد ، در چنين وضعي ممکنست طرفين مستقيماٌ عقد ناقل ملکيت را منعقد کنند تا خريدار مالک عين و فروشنده مالک شمن گردد . ولي اگر طرفين به هر دليلي نخواهند يا نتوانستند مستقيماٌ عقد مذکور را منعقد کنند ، مثلا ٌ مالکي مي خواهد آپارتمانش را بفروشد ولي به جهت انيکه کارهاي مقدماتي انتفال از جمله عوارض شهرداري و مفاصا حساب دارايي را نپرداخته و مشتري نيز ثمن معامله را تهيه نکرده است در اينصورت قبل از انجام معامله نهايي با خريدار قرار دارد ي را منعقد مي کند که براساس مالک متعهد مي شود ظرف مدت معيني آن آپارتمان را به شخص طرف قرار داد بفروشد و خريدار نيز ملزم به خريد آن مي گردد .

بطورکلي چنين متهدي ممکنست به يکي از صور ذيل محقق گردد :

الف ) تعهد متقابل بيع : که در اين تعهد فروشنده منتعهد مي گردد ،مال خود را در مدت معيني به طرف قرار داد بفروشد و طرف ديگر نيز متعهد به خريد آن مي شود که در لسان عرف اين حالت به « قولنامه » شهرت يا فته است .

ب» وعده بيع ( تعهد يک طرفه بيع ) که در اين قرار داد فقط براي يکي از طرفين که معمولاٌ فروشنده است ايجاد تعهد مي شود که مفاد آن به يکي از صور ذيل است :

1)فروشنده شرايط معامله و قيمت راتعيين وارده خود را بر انتقال مبيع اعلام و انعقاد آنرا موکول به قبول خريدار مي نمايد ، بطوريکه اگر او پيشنهاد را بپذيرد عقد واقع گردد.

2)فروشنده صرفاٌ تعهد مي کند که ظرف مدت معيني مورد معامله رابه خريدار منتقل نمايد ولي در مورد شرايط و قيمت مورد معامله بحثي نمي شود و توافق راجع به اين امور به زمان انعقاد عقد اصلي واگذار مي گردد.

ج) فروشنده تعهد مي کند که اگر بخواهد مالش را بفروشد ، طرف معامله را برتري دهد و به او بفروشد ( الوعد ب التفضيل )

ممکنست هر يک از طرفين چنين قرار دادي به تعهد خود عمل نکنند و از اجراي تعهدات خود سرباز زنند ، در اين مقاله درصد تبين ضمانت اجراي تمام تعهدات ممکنه در چنين قرار دادهايي فتسيم بلکه صرفاٌ به بررسي ضمانت اجراي تخلف بايع مي پردازيم . عدم اجراي تعهد توسط بايع ممکنست به يکي از دلايل ذيل باشد :

اول ) ممکنست با وجود اينکه مورد معامله هنوز در ملکيت متعهد است ولي از انجام

تعهد خود مبني بر انتقال آن به طرف معامله ( متعهد له ) سرباز زند که در اينصورت طبق عمومات متعهد له مي تواند اجبار و الزام متعهد را به انجام تعهد از دادگاه صالح تقاضا نمايد .